原标题：锐参考| 德国房价高涨让人愁，政府用这种手段控制炒房——
作者：文/张远
谈到德国房地产市场，不少国内智库比较时兴的说法是“德国房价长期稳定”。这种说法让德国人、旅居德国的华人感到诧异。即便德国相关制度较为健全，但德国大中城市房价、租金也在近10年一路走高。德国人在买房、租房方面，并非高枕无忧，也面临不少烦恼。
大城市房价上涨势头猛
从人口流动方向来看，德国的情况与中国差异并不大。abc类城市（基本对应中国一二三线城市）能提供较优质理想的就业岗位，乡村人口持续向城市涌入，人口大多流向慕尼黑、法兰克福、汉堡、柏林、杜塞尔多夫、斯图加特、科隆这“七大都市”。而一些城市走向衰落，乡村地区也呈现空心化。大都市房价走高的同时，小城市、乡村房价持平或下滑。
另外，一个不容忽视的历史因素也影响德国房价。两德统一之后，前东德落后地区人口流出较多，房价持续走低，而西德与东部少数新兴城市人口流入增加，房价则持续走高。
可以说，所谓“德国房价长期稳定”，更多的是涨跌两极平均而来的数据，或许只能体现一个片面视角。实际情况是，德国民众也希望能在大、中城市有栖身之处，他们也在为日益上涨的房价和房租发愁。
今年5月，柏林近万市民上街游行，抗议房价快速上涨。德国总理默克尔随后表态，坦言德国迫切需要大量民众负担得起的住房，将在社会福利房项目上加大投入。
德意志银行经济分析师约兴·莫贝特在2018年初撰写过一份分析报告。他认为，自2009年以来，德国abc类城市房价均进入一个蓬勃上涨的周期，一些城市在2009至2017年间房价翻倍，上涨势头将在一段时间内延续。莫贝特的报告写道，2009至2017年间，德国一线城市房价平均上涨80%，二、三线城市平均上涨60%。莫贝特认为，导致德国房价大幅攀升的内因包括“大城市人口数量持续增长、德国经济稳定上升、低失业率”，不可忽视的一项重要外因是“大量外国流入的房产投资”。
采用税收手段控制炒房
德国政府此前在实践中也一直秉承“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念。其政策主要在税收方面下工夫。
一是土地交易税逐步提升。以楼市火爆的柏林市为例，近年来已将土地交易税从4%提高至6%。
二是德国房地产出售时，须缴纳资本利得税，又称“投机税”。税收金额为房产增值部分的25%。只有两种情况卖家可以获得资本利得税减免：房东将房屋用于出租，且持有房产10年以上，出售时无需缴税；房产自住至少连续两年以上，无需缴纳资本利得税。
即便两项税收政策推高交易成本，不少国际资本在近十年来仍不断涌入德国炒房。欧洲央行的低息政策吸引不少欧洲人投资收益较稳定的德国房产，俄罗斯人、以色列人也是炒房“活跃团体”，现阶段不少中国人也加入其中。
在柏林执业的房地产评估师袁静文认为，长期稳定的租金收入和持续上涨的房产价值是德国房地产市场近年来吸引大量国际买家的原因。以首都柏林为例，其住宅平均售价在每平方米4000欧元左右，仍远低于伦敦、巴黎等国际大都市。2017年柏林的住宅类房产平均租金年收益率约为4%，房产价值增长5%到30%不等。从长期投资的视角看或为一种不错的选择。
德国政府近期也在酝酿，提高资本利得税，或将先前较低水平的房产税提高，遏止房价过快上涨的势头。不过从德国政治运行速度来看，或许新政策不会来得那么快。
政府出手干预房租暴涨
随着德国大城市房价上涨，房租也在承压上涨。
按照德国“不动产世界”网站以14个大、中城市的房租价格和超过50万居民的问卷调查为数据样本分析，德国大、中城市房租从2008至2018年平均上涨44.7%，首都柏林房租上涨幅度最高，达104%，列第二、三位的城市慕尼黑与纽伦堡租金涨幅分别为61%与54%。
相较于房产交易市场，德国政府在房屋租赁市场的政策干预较多，目的是充分保障租客的居住权益。记者走访多位德国租户，从房客角度而言德国政策有几点舒心之处：
一是房客不必担心房租暴涨。房东和房客订立租房合同后，房东涨房租须先满足两个硬性条件，即过去15个月中没涨房租，且过去3年房屋涨幅累加不能超20%。同时，房东还须阐明涨房租原因：住房环境有确实改善，例如重新翻修房屋，或是附近电车改线，噪音减少等；提供充足数据证明房租低于同等条件房屋的市场价等。
此外，房客也可以在租房伊始就与房东签订阶梯式合同，房东、房客可在长期合同中约定未来房租上涨幅度。这意味着，房客可以依据合同计算出未来10年乃至20年的房租。
二是房东不能因为租房申请者众多漫天要价。2015年初以来，法兰克福、柏林等多城市颁布“租金刹车”规定，对不同地段的房租按不同建筑年份、房屋状况等指标发布指导价。如果房东要价超过当地“房租指导价”的10%，房客可依此规定起诉房东，房东可能会承担法律责任，受到巨额罚款。
三是房客不用担心被驱赶。按照政策规定，除非房东计划将租出房屋自住，不能赶走房客。只有房客存在拒缴房租、破坏房屋、行为扰民，须走法律程序，才能“请”走租户。
房源紧张短时间难解决
尽管这些政策保证了租房者利益，德国大城市房租依旧在近十年来持续上涨。究其原因可能有以下几点：
新房客或是短租客要受到市场价格波动影响。前述政策只是限制房东不能给已租出房屋随便涨价，如果原来的房客搬走，房东要求新房客支付租金就可以按市场时价，会出现涨价窗口。
一些房东也会在租金上做手脚。德国租房价格分为不包含水电费、垃圾费、杂费、电梯费等的“冷租”价，包含全部费用项目的为“暖租”价。政府对租金限制仅适用于“冷租”价，其他费用不受限制。一些房东将房屋翻新、添置少量家具等所谓“改善居住环境”费用计入租房价格中，新租客实际支付的最终“暖租”价更高。
租房市场需求巨大而供给增长缓慢，这或许是一名租房者在德国大城市面临的最大问题。在房源紧俏的城市，有时一名房东发布房源后，会有数百名租房者申请。房东选择租客会异常谨慎。德国一些租房者坦言，找房子和找工作相似，需要提交自己的详尽“简历”，包含工作收入、个人信誉记录、前一位房东提供的介绍函等多份详尽材料。房东选择租客时，一般会倾向于素质较高、工作稳定、收入丰厚的人，甚至细化到“不养宠物、不会乐器”的租客。
从德意志银行报告提供的数据来看，2009至2017年间，慕尼黑城区公寓空置率接近零。新增人口无房可租，不少城市上班族也只能在距离工作城市不远、火车可直达的小城市租房。法兰克福和纽伦堡也有类似的情况。
雪上加霜的一点是，德国土地审批速度较慢、建筑工期较长，新增住房数量远远不能缓解住房紧张的状况。
此外，网络平台搅局也在加剧房源紧张。受到德国媒体关注的是许多外国投资者也在慕尼黑、柏林、科隆等旅游城市购入房产，并通过爱彼迎（airbnb）等互联网应用以民宿形式出租给游客，加剧了住房市场的供应不足。德国几个城市的政府近年来已经出台不同法规，处以不同程度高额罚款，限制在住房紧缺的大城市，将住宅未经许可通过爱彼迎等平台以商用赢利性质出租。不过，由于网络平台并不提供房东真实身份，调查取证较为困难，这一现象仍难禁绝。
实习编辑：程诚 责任编辑：王颖
