香港新闻网7月31日电 据香港《商报》报道，香港大学科斯产权研究中心昨日宣布将向特区政府提交报告，建议通过“土地区划整理”及“土地债券”两个方案，加快新界逾4000公顷私人土地的流转及发展。两方案可用诱因吸引新界土地业权人士自愿交出土地，供政府发展，同时避开《收回土地条例》限制，减少争议及官司所费时间。
重划土地创造合并价值
研究中心称，“土地区划整理”是曾被联合国及世界银行倡议的土地交换机制，在日本、韩国、西班牙、以色列等地均被采纳为开发市区用地的政策，日本约37万公顷市区土地、韩国首尔一半的土地都是通过土地重整而来。
在“区划整理”方案下，私人土地业权人可自愿向政府交出其持有的土地，政府接收上缴的土地後可合并已有的官地，经过综合规划及预留部分土地予公共建设用途後，取得大量土地作房屋用途。当私人土地业权人交出一定比例的“发展商责任”土地，可获批一幅经重新规划、价值较高的原区土地作为交换。在此机制之下，发展项目的发起人可以是政府、持大比例业权的人士或持小比例业权的居民，但都需预备一份各持份者都同意的“土地区划重整图”，加上发展项目必须符合现有审批过程，补地价後方可开展。
港大房地产及建设系副教授蔡鸿达指，此方案目的在於将业权零散、未被充分使用的土地重新规划，创造较高的合并价值，再将重新发展後的经济增益分配予原有土地持有人，有效平衡土地业权人、原有社区、社会整体的利益，达致三赢局面。他表示，此方案一方面免除利用《收回土地条例》引起的争端，另一方面可回应不少新界土地持有人希望共享经济成果的诉求，由於不涉及新法规，亦无须通过立法程序。他预计若应用新方案，1000公顷的新界私人土地可提供不少於30万个500尺新建房屋单位，若将当中的100公顷用作兴建公屋，预计可提供约7.6万个公屋单位，相当於截至去年尾公屋轮候册约一半的申请数目。
“地债”有升跌可买卖
同时，研究中心亦提出“土地债券”(Land bon-d，简称“地债”)概念，即政府可发行地债，收回合适的私人土地，包括棕地、原居民的祖堂地、熔置农地等，回收的土地经过重新规划後，再以市场机制赎回地债。地债列明可发展楼面面积及当时的票面值，其价值与可发展权益挂耻。原有的土地持有人日後可利用地债竞投面积相若的政府新土地，亦可按市价在市场上自由转让，故此，其他投资者可从市场购入地债加上现金溢价参与新土地的竞投。研究小组相信，引入具竞争性及高透明度市场机制，可释除市民对於地债持有人围标，以及官商勾结的疑虑。
港大房地产及建设系主任邹广荣表示，以往做法多由政府先计划好详细的社区发展蓝图後才进行收地，而新方案不同於以往“甲/乙种换地权益书”的地方在於，业权人要先交出土地，政府才考虑如何运用，由於不会预先知道土地的未来发展用途，相信不会出现利益输送问题。他还称，方案没有侵犯《基本法》对私有产权的保障，省却收地争端的官司费用，同时让大量持有零碎私人土地的业权人有机会参与大规模的重建项目，共同发展，共享成果。他强调，“土地债券”之名只是方便公众理解，并非一般有稳定投资回报的债券，实际上是一种发展权益的真实期权，随着市场波动可升可跌，但不担心会因炒卖而令楼价上升。
研究中心称，最终方案的细节(包括“发展商责任”土地的上缴比例、设立统筹部门的必要、开展项目时最少的持份比例等)正在多方讨论中，计划9月份可将报告提交予土地供应专责小组。
