中国楼市“入秋”：多地市场降温，抢房现象仍存

8月10日，福建厦门，湖滨中路上的新楼盘。

北京市场整体稳定，没有大起大落；海南多项调控政策加码后，“房价没有那么多虚火了”；西安此前的千人抢房局面正在改变

中国恐怕没有哪个行业像房地产业一样，任何风吹草动总能引发热议。近期，万科喊出“活下去”、多地楼盘爆出打折促销、上海中原地产降薪、“金九银十不再”……房地产市场迎来了新一轮的“热闹”，只是这“热闹”中吹来“入秋”的风。

新京报选取了北京、厦门、武汉、海口、西安、河南某县城等六个地域为调查样本，试图还原出市场自身的逻辑，以及每个环节上相关个体的感受。

作为一线城市的代表，业内人士认为，今年北京市场总体保持平稳，部分区域成交量好于2017年。厦门、海口、西安三个城市在政策调控之下，市场降温，又表现各异：在成交量下滑的背景下，万科“降价”折射出厦门房企去化的焦虑；在海南，仍有中介苦苦“熬着”；西安当地居民则终于不必像打仗一样去“抢房”。

在武汉楼市升温的过程中，滋生了“茶水费”这一灰色产物。有购房者因未交“茶水费”而“抢房”失败。值得注意的是，在一二线城市楼市降温的同时，部分小城市近两年市场升温。豫东的一个五线小县城正在上演此前大城市的“抢房”战，不少新楼盘“秒光”。

城市样本之北京

价格未大起大落，部分区域成交量好于去年“今年房价总体比较稳定，部分区域有小幅的波动，但没有大起大落。”多位北京地区的地产中介向记者概括2018年至今的市场时，不约而同地表示。

丰台首经贸区域的房产中介介绍，今年初该区域房价平均在7.2万元左右，目前回落到6.7万元左右。

记者所居住的劲松地区一小区建于上世纪80年代，在3·17新政前，该小区二手房均价接近7万元。今年年初，该小区均价在6.1万元左右，最近均价在5.9万元左右。“从年初到现在，房价一直比较稳定，有少许的回落。”该小区的链家中介表示。

也有部分区域的房价微涨。“通州环球影城附近的房价涨幅在4%到8%，加州小镇这样的新小区价格涨了8%左右，一些老小区房价涨了4%左右。”通州环球影城区域一中介表示。

记者查询该区域的成交记录显示，今年3月，加州小镇小区一居室的成交价为220多万，目前一居室价位在250多万。

多个机构的数据显示，市场交易量表现并不理想。中原地产发布的数据显示，9月北京二手房住宅签约15283套，环比8月淡季仅上涨1.61%。9月北京新建住宅数据签约2944套；前9月，新建商品房住宅合计网签16387套，几乎是历史同期最低。

中介人员的感受印证了这一数据。

“我们门店有12人，现在每个月成交五六套。在2017年3月17日的新政前，我们门店一个月的成交量在10套到15套。”马驹桥区域的中介表示，9月出台的公积金政策也给“金九银十”蒙上一层阴影，“政策收紧后，我们门店的成交量又下降了10%左右。”

不过，也有地产中介人员表示，2018年市场成交量较2017年有所好转。

上述通州环球影城区域的中介介绍，其所在的门店今年以来每个月成交八九套，行情较差的月份成交三四套。“9月成交了4套，反而要比平时少一些。”

该中介同时表示，“今年的成交量虽然不像2016年那样每月可以成交20多套，但也不像2017年那么冷，就是一个平常年。”

首经贸区域的中介有类似的看法。“今年以来，我爱我家丰台地区的二手房每个月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期，每个月成交600套左右。与2016年市场活跃时每个月800套左右的成交量相比，下降了一半。与2017年每个月200套左右的成交量相比，今年市场的成交量在上升。”该地产中介解释，2017年市场大起大落，购房者多持观望态度，而随着市场进入平稳期，购房者陆续入手，2018年的成交量开始上行。

“2016年市场火热，我挣了40多万。2017年没怎么挣钱，挣了10多万。今年行情一般，差不多可以挣二三十万吧。”该中介表示。

城市样本之厦门

万科“降价”背后：市场成交量下降，库存高企“十一”期间，“万科五折甩卖楼盘”的消息把厦门楼市推向风口浪尖。

对此，万科厦门品牌负责人对外解释，不存在“原价500万元/套，现价278万到298万元/套”的说法，此次国庆期间新推出的产品与此前产品的不同之处在于位置不同，且为极简装修，不带两个车位。“万科还是有所降价，就是为了跑量。”某知名地产商厦门地区分公司一内部人员孙佳（化名）向新京报记者表示，在万科降价背后，厦门房地产市场成交量下降，库存高企。

“厦门的市场现在是全国最差的，成交量在下降，但厦门市场的库存高企。如果开发商、所有楼盘全面停工，不再新增商品房，三年时间才能把现在已经拿到预售证的库存去化完成。”孙佳说。

上述地产商内部人士的说法和机构调查结果一致。据克而瑞最新发布的数据显示，厦门第三季度新开/加推项目共1227套，去化套数仅为354套，去化率29%，排名在26个典型城市中倒数第一。

另据厦门克而瑞机构数据，在大市低迷行情下，厦门商品住宅成交量持续走低，库存进一步扩容，去化周期延长至23.8个月，其中144平方米以上再改及高端产品去化周期均超过29个月，库存压力较大。

2017年3月，和全国大部分楼市一样，经过一年多的狂飙，厦门房地产市场摁下了“暂停键”，出台多项调控措施稳市场。政策陆续出台，狂飙态势被遏制，外地投资者开始撤场。据厦门房地产联合网数据，2018年上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。

在成交量下降的同时，多位厦门地区的中介和购房者表示，今年初至今，厦门楼市价格平稳。

国家统计局数据显示，8月70个大中城市中，有67城新建商品住宅价格环比上涨，持平的城市有2个，只有厦门1个城市房价下跌。

“从最近市场看，岛内的价格较高峰期跌了10%左右，价格在7万左右，岛外有个别楼盘跌了20%，价格在4万左右。总体看，现在的价格已经比年初的价格稍微低一点。”厦门人张启（化名）一直在看房，他认为，厦门地区房价微跌。

在业内看来，近期引发关注的万科楼盘也并非外界传言的“价格腰斩”。“实际上没有那么大折扣，而是减配了。此前该联排别墅为精装修，现在出售的是毛坯。之前送两个车位，现在两个车位要32万购买。如果刨去精装修、车位的费用，万科的别墅可能只是打了七折。”孙佳表示。

城市样本之武汉

交了百万认购金但未交“茶水费”，抢房失败

在交了100万认购金后，武汉市民陈鹏（化名）依然没有抢到房。

今年8月，陈鹏看中了武汉一新楼盘。“直接交100万的认购金才有资格抢房。抢房成功后，认购金直接转为首付。按照首套房规定，首付付三成即可，这个认购金额相当于付了5成的首付。”

而在2013年，陈鹏的一位在武汉购房的朋友只需要缴纳500元的认购金。“是开发商出的优惠政策，交500元认购金顶替1万。”另一位这两年购房的朋友也只是缴纳了2万元的认购金。

认购金金额的飙升折射出市场的变化。2016年之前，武汉房价一直稳定。此后，随着市场的发展，加上2017年前后，武汉放宽落户政策、非武汉户籍市民有望持“房票”购房等，这座城市的楼市开始升温，不少楼盘出现了“抢房”的现象。

为了增加抢房的成功率，陈鹏和不少购房者一样，在淘宝上花5000元买了“抢房服务”。“淘宝上提供用软件帮着抢房的服务，就像用软件抢火车票一样。根据楼盘、楼层、户型等要价，抢房费用500元、1万元、2万元的都有。”

记者在淘宝检索发现，不少商家打出了“抢房选房承接全国楼盘”、“包拿下、抢到再付款、不中退全款”等宣传。

“但我最终还是没有抢到房。开盘不到1秒钟，房子就没了，太夸张了。我们购房群里有60多人，只有三四个人抢房成功。”陈鹏说。

后来陈鹏从隔壁楼盘处了解到，其锁定的楼盘需要交“茶水费”才可能抢到房。“在武汉购房的人都知道这条潜规则，缴纳10万到20万不等，甚至更高的"茶水费"就能抢到房。茶水费是白白交出去的钱，不会充当购房款。要想买到房，只能吃哑巴亏。”

和陈鹏相比，武汉人张伟（化名）因自觉交了“茶水费”而成功抢到了房子。

“今年上半年，武汉楼市火热，很多新盘的房子比较难抢，基本"秒光"。我在购房群里表露希望能够买到房的急迫，就有人加我的微信说可以帮忙抢到房子，但要交茶水费。”张伟说，此前在看房的过程中，其听其他购房者和中介谈论过“茶水费”。

“武汉有很多这种专门做"茶水费"的人，各个楼盘都可以，这是武汉房地产市场公开的秘密。不知道为什么这群人有这么大的能量。”张伟希望对方可以签订一个协议或者类似收据的文件，但对方态度强硬。“后来我才意识到，这些人担心落下把柄。如果我们有协议，就可以在选完房之后去举报他们。”

就这样，在未谋面的情况下，在北京工作的张伟和对方一直通过微信沟通。“最后他指定了一个地方让我去交钱，可以看看他们办事的实力。但我在北京走不开，就没有去。最终用支付宝转给他9万元作为"茶水费"。他的支付宝账号显示的还不是他本人的名字，说是他一个亲戚的账号。”张伟说。

5月1日，张伟选择的楼盘256套房子开盘，秒光。幸运的是，张伟抢到了自己想要的房子。